Umowa z deweloperem: umowa przedwstępna, umowa przyrzeczona

Umowa z deweloperem jest podstawowym i najważniejszym dokumentem przy kupowaniu mieszkania. Bardzo istotne jest zatem dokładne jej sprawdzenie i upewnienie się, że wszystko się w niej zgadza.

Umowa przedwstępna oraz umowa przyrzeczona

Zaczynamy od podpisania z deweloperem dokumentu o nazwie umowa przedwstępna. Umowę należy uważnie przeczytać, dlatego przed złożeniem podpisu wskazane jest zabranie jej do domu i najlepiej skonsultowanie z prawnikiem. Umowę zawieramy w formie aktu notarialnego, bo tylko ta forma jest gwarancją zawarcia później umowy przyrzeczonej (czyli takiej, która przenosi własność nieruchomości na kupującego), nawet gdyby z jakichś powodów deweloper nie chciał jej podpisać.

Forma aktu notarialnego może być podstawą dochodzenia w sądzie zawarcia umowy ostatecznej. Bardzo ważne jest, żeby w umowie przyrzeczonej znalazł się zapis, w którym deweloper zobowiąże się, że w chwili przeniesienia własności nieruchomości na kupującego jest ona wolna od obciążeń (wszelkiego zadłużenia, czy hipotek). Istotne jest, żeby już na tym wstępnym etapie zwracać uwagę na wszelkie pułapki, jakie mogą na nas czyhać i jakie są niestety dość często przez deweloperów stosowane.

Umowa z deweloperem - najważniejsze elementy

1. Dokładny termin zakończenia budowy.

Powinna to być konkretna data, np. 15 wrzesnia 2011. W ten sposób zabezpieczamy nasze interesy przed przedłużaniem przez dewelopera zakończenia budowy w nieskończoność. Dodatkowo, w umowie umieścić można zapis definiujący sytuacje, w których można przesunąć ten termin (np. trudne warunki atmosferyczne). Jeśli taka sytuacja ma później miejsce, powinno być to odnotowane w dzienniku budowy.

2. Termin podpisania aktu notarialnego i przeniesienia na kupującego tytułu prawnego (własności) lokalu.

Dopiero po zawarciu aktu notarialnego jesteśmy bowiem pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Dopiero wtedy też zakładamy Księgę Wieczystą i wpisujemy hipotekę na rzecz banku, w którym ewentualnie mamy kredyt. Do momentu podpisania aktu notarialnego cały czas płacimy ubezpieczenie kredytu, dlatego też akt notarialny powinien być podpisany najszybciej, jak to możliwe.

3. Oświadczenie inwestora, że jest właścicielem gruntu, na którym stanie budynek, oraz że ma pozwolenie na budowę.

Musi również zostać opisana dokładna lokalizacja budynku. W związku z faktem, ze na etapie jego budowy, brak czasem jeszcze dokładnego adresu, w takiej sytuacji należy w umowie wpisać numer księgi wieczystej działki oraz informacje o usytuowaniu mieszkania (np. piętro, numer mieszkania, jego powierzchnia, powierzchnia balkonu, garaż, itp.).

4. Harmonogram wpłat.

Nie jest wskazane wyrażanie zgody na ustalanie terminów bez weryfikacji postępu prac budowlanych. Nie powinniśmy dopuszczać do finansowania przez nas dewelopera, gdy prace nie postępują zgodnie z planem, lub gdy są wstrzymane i na budowie nic się nie dzieje. Dodatkowo, jeśli raty maja być waloryzowane, zasady waloryzacji powinny być jasno sprecyzowane (np. wg wskaźnika cen w budownictwie, który podawany jest przez GUS).

5. Kary umowne za odstąpienie od umowy.

Zdarza się, ze inwestor pobiera karę w wysokości 5% ceny mieszkania i w sytuacji naszej rezygnacji będzie wymagał znalezienia chętnego na nasze mieszkanie. Jest to zapis dalece niewygodny, ponieważ w chwili rozwiązania umowy, odzyskanie wpłaconej przez nas kwoty w całości jest niemożliwe. Dodatkowo, komplikuje to nam bardzo znalezienie innego kupującego.

6. Konsekwencje dla obu stron w przypadku nie wywiązania się z zapisów umowy (np. nieterminowe wpłaty, czy niedotrzymanie terminu przekazania mieszkania).

Zdarza się, że deweloperzy surowo karzą klientów za, ale juz opóźnienia dewelopera zapisy umowy traktuja w sposób bardzo ulgowy.

7. Przekazanie przez dewelopera zarządu nad nieruchomością.

Czasami deweloperzy zastrzegają sobie na to od kilkunastu miesięcy do nawet kilku lat od zakończenia budowy. Czynności te są dla nich bowiem źródłem dodatkowych dochodów, które finansują mieszkańcy musząc płacić deweloperowi z reguły mocno zawyżone rachunki.

Umowę można dodatkowo sprawdzić posiłkując się wykazem klauzul niedozwolonych, które to publikowane są na stronie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Znajdziemy tu gdzie łącznie już ponad dwa tysiące zakwestionowanych postanowień – z czego ponad 200 dotyczy rynku nieruchomości.